Экспертиза зданий и сооружений

Все, что нужно знать, заказывая проведение технической экспертизы зданий и сооружений

  1. Что такое техническая экспертиза зданий и сооружений?
  2. Виды экспертиз и их отличия
  3. В каких случаях требуется проведение экспертизы?
  4. С какой периодичностью необходимо проводить экспертизу?
  5. Действующие нормативные документы в области экспертизы
  6. Основные этапы проведения экспертизы
  7. Методы инструментальной экспертизы зданий
  8. Примерный состав технического заключения

 1. Техническая экспертиза зданий и сооружений - процесс определения технического состояния здания или сооружения по различным признакам в соответствии с действующими нормативными документами. Основная цель - определение технического состояния несущих и ограждающих конструкций, перегородок и отделочных покрытий.

Итогом проведенной экспертизы здания является заключение о техническом состоянии строительных конструкций, их несущей способности и возможности проведения работ, связанных с реконструкцией, перепланировкой, изменением функционального назначения и т.д.

При проведении экспертизы различают пять категорий технического состояния - от работоспособного (исправного) до аварийного. Техническое экспертиза зданий и сооружений позволяет оценить пригодность несущих конструкций для дальнейшей эксплуатации, проведения работ по усилению или ремонту.

  1. Виды проводимой экспертизы:
  • экспертиза несущих конструкций - фундаменты, колонны, стены, конструкции перекрытий и покрытий (плиты, балки, ригели, консоли), лестницы;
  • экспертиза ограждающих конструкций - навесные панели, конструкций крыш;
  • экспертиза отделочных покрытий - внутренняя и наружная отделка здания, полы, кровля, оконные и дверные заполнения.

Экспертиза несущих конструкций подразумевает выявление дефектов и повреждений, определение их влияния на несущую способность и определение возможности дальнейшей эксплуатации в текущем техническом состоянии или усилении.

Экспертиза ограждающих конструкций предполагает определение технического состояния, а также выявление дефектов, снижающих эксплуатационные характеристики конструкций.

Экспертиза отделочных покрытий требуется для определения наличия заводского брака, нарушения технологии монтажных и отделочных работ, а также для оценки ущерба для определения стоимости ремонта в следующих случаях:

  • намокание отделочных покрытий, образование грибка и повреждения мебели вследствие прорыва инженерных коммуникаций у ваших соседей;
  • намокание конструкций вследствие протечек кровли;
  • повреждение строительных конструкций пожаром;
  • обнаружение дефектов в строительных конструкциях, появившихся по вине рабочих по причине некачественного выполнения работ;
  • необходимо оценить действительную стоимость ущерба.
  1. Проведение технической экспертизы зданий или сооружений требуется в следующих случаях:
  • истечение срока эксплуатации здания или отдельных несущих конструкций;
  • потеря первоначальных свойств конструкций зданий и сооружений (физический износ);
  • окончание срока действия ранее выполненной экспертизы;
  • наличие дефектов - трещины в кирпичных и ж/б конструкциях, просадки грунта или полов;
  • наличие деформации несущих конструкций (прогибы балок и плит, смещение колонн по вертикали) и перегородок (трещины в перегородках и в местах примыкания к несущим элементам перекрытий);
  • возобновление работ на законсервированном объекте;
  • вследствие аварий и пожаров, снижающих несущую способность конструкций;
  • подготовка к продаже или покупке здания или сооружения;
  • проведение реконструкции здания с целью надстройки дополнительного этажа или мансарды, а также при изменении функционального изменения здания, связанного с увеличением временных эксплуатационных нагрузок;
  • проведение капитального ремонта (изменение полезных нагрузок в соответствии с действующими требованиями, а также изменение постоянных нагрузок от заменяемых отделочных покрытий);
  • изменение функционального назначения здания или сооружений, в т.ч. отдельных частей и этажей, сопровождающееся увеличением полезной нагрузки на перекрытия;
  • узаконивание здания или сооружения, выполненных без проектной документации;
  • отсутствие проектно-технической и исполнительной документации;
  • проведение обследования (экспертизы) для определения точного объема выполненных строительно-монтажных работ, определения стоимости выполненных работ;
  • инициатива собственника.
  1. Периодичность проведения технической экспертизы здания

          Экспертизу необходимо провести не позднее чем через два года после ввода здания в эксплуатацию. Впоследствии экспертизу зданий и сооружений должно не реже одного раза в десять лет, а при неблагоприятных условиях эксплуатации - не реже одного раза в пять лет. Периодичность проведения экспертизы регламентирована требованиями ГОСТ Р 53778-2010.

  1. Мы проводим экспертизу зданий и сооружений в соответствии с требованиями:
  • СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений";
  • ГОСТ Р 53778-2010 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния".
  1. Техническая экспертиза зданий и сооружений проводится в два этапа:
  • Предварительные работы;
  • Детальная экспертиза конструкций зданий и сооружений.

Предварительные работы включают в себя:

  • осмотр и выявление видимых дефектов и повреждений;
  • ознакомление с имеющейся документацией на здание - проектная документация, паспорт БТИ;
  • составление дефектной ведомости на предоставленных заказчиком планах, зарисовка дефектов и повреждений на схемах фасадов;
  • выполнение фотофиксации выявленных дефектов;
  • разработку плана проведения детальной экспертизы здания (при необходимости), составление технического заключения по результатам предварительной экспертизы.

Детальная техническая экспертиза зданий и сооружений включает:

  • обмерные работы - составление поэтажных планов, разрезов, фасадов и узлов. Стоимость данной работы уточняется отдельно, исходя из геометрических размеров и функционального назначения здания.
  • проведение выборочных вскрытий ж/б конструкций - определение количества арматуры, ее диаметра, толщины защитного слоя, глубины карбонизации бетона.
  • отбор стружки из элементов металлических конструкций, определение химического состава.
  • отбор образцов металла для проведения лабораторных испытаний.
  • проведение инструментальных испытаний с целью определения прочности конструкций - ультразвуковое обследование, отбор образцов, испытания на вырыв и др.
  • устройство (откопка) контрольных шурфов для проведения обследования фундаментов и грунтов оснований. Производится отбор проб грунта для лабораторных исследований с целью определения физико-механических характеристик.
  • проведение поверочных расчетов наиболее нагруженных конструкций здания.
  • составление подробной карты дефектов и повреждений с условными обозначениями и ссылкой на подтверждение фотофиксацией.
  • составление заключения с выводами о техническом состоянии здания или сооружения и рекомендациями о дальнейших работах - усиление, ремонт.
  1. Инструментальная экспертиза зданий и сооружений включает следующие методы:
  • нивелирование и теодолитная съемка с целью определения деформаций - прогибов, перемещений конструкций, осадок;
  • метод пластических деформаций - определение прочности конструкций;
  • ультразвуковой метод - определение прочности конструкций, определение скрытых дефектов в толще конструкций;
  • метод отрыва со скалыванием - определение прочности железобетонных конструкций;
  • магнитометрический метод технического обследования зданий - определение толщины защитного слоя и диаметра арматуры в железобетонных конструкциях;
  • нейтронный метод обследования - определение влажности конструкций;
  • пневматический метод технического обследования - определение воздухопроницаемости;
  • электрический метод обследования - определение теплозащитных качеств ограждающих конструкций.

Следует отметить, что инструментальные методы необходимо проводить совместно с проведением выборочных вскрытий. Это связано с погрешностью используемых приборов.

  1. Заключения по экспертизе здания включает следующие разделы:
  • оценку технического состояния строительных конструкций - несущих, ограждающих;
  • результаты обследования, обосновывающие принятую категорию технического состояния строительных конструкций - подробное описание конструкций и выявленных дефектов;
  • оценку физического износа строительных конструкций здания;
  • рекомендации по проведению ремонтно-восстановительных работ и усилению;
  • результаты обмерных работ (планы, фасады, разрезы, шурфы и т.д.) в программе AutoCAD.
  • схемы и ведомости дефектов и повреждений с фотофиксацией;
  • результаты инженерно-геодезического обследования строительных конструкций;
  • результаты проведенных поверочных расчетов строительных конструкций здания;
  • результаты определения прочностных свойств материалов примененных в конструкциях здания путем проведения инструментальных испытаний неразрушающими методами контроля, а так же лабораторные испытания;
  • результаты теплотехнического расчета ограждающих конструкций здания и варианты утепления при необходимости;
  • результаты инженерно-геологических изысканий на объекте обследования.